Bezpieczna umowa najmu – przewodnik dla najemcy

Jedną z najpowszechniejszych umów zawieranych przez przedsiębiorców jest umowa najmu. Nie mam na myśli tego, że jako właściciel firmy robisz to często (chyba, że Twój biznes polega na wynajmie nieruchomości). Po prostu, chcąc prowadzić firmę, musisz mieć gdzieś jej siedzibę, a do tego potrzebny jest Ci lokal.

Dlatego jedną z pierwszych umów, jakie zawierasz, jest ta dotycząca najmu. Jeśli do tej pory nie przyglądałeś jej się zbyt dokładnie, warto to zrobić jak najszybciej. Niektóre zapisy mogą Cię bowiem kosztować sporo pieniędzy i nerwów.

Powyższe sytuacje rodzą określone ryzyko finansowe i dlatego to na nie zwracam szczególną uwagę w tym artykule.

Czynności przed zawarciem umowy najmu – o co zapytać wynajmującego?

Sprawdzenie podstawowych kwestii związanych z samą nieruchomością służy uniknięciu przykrych niespodzianek w przyszłości.

1. Nie zakładaj, że skoro otrzymujesz od wynajmującego gotową umowę najmu do podpisu, to nie możesz jej negocjować. Wręcz przeciwnie. Zastanów się, które zapisy Cię niepokoją, a których nie rozumiesz lub nie jesteś pewien, co oznaczają, i przygotuj listę najważniejszych dla Ciebie spraw związanych z wynajmem.
2. Następnie skonsultuj się z kimś, kto pomoże Ci sprawdzić umowę pod kątem ochrony Twoich interesów i zasugeruje odpowiednie zmiany. Jeżeli nie znasz odpowiednich przepisów Kodeksu cywilnego, nie będziesz wiedział, czy to, co proponuje właściciel lokalu, w wyczerpujący sposób reguluje istotne dla Ciebie tematy.

Musisz także zdawać sobie sprawę z tego, że nie możesz postępować dowolnie, jeśli jakaś kwestia nie została w umowie poruszona. Dotyczy to na przykład sposobu rozliczania nakładów poczynionych na lokal. Omówię to zagadnienie dokładniej w dalszej części artykułu.

Wróćmy teraz do czynności, które należy wykonać przed wynajęciem lokalu.

3. Jednym z najważniejszych kroków jest sprawdzenie księgi wieczystej, dlatego poproś wynajmującego o jej numer.

Następnie skorzystaj z elektronicznej wyszukiwarki pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do

Tam wyszukaj księgę wieczystą nieruchomości, którą chcesz wynająć i zweryfikuj podstawowe informacje:

• W dziale II księgi wieczystej wpisane są dane właściciela oraz współwłaścicieli nieruchomości. Te same osoby powinny widnieć jako wynajmujący w umowie najmu. Jeżeli nie wymieniono wszystkich współwłaścicieli, należy to wyjaśnić i doprecyzować.

Przykład

Często właścicielami nieruchomości są małżonkowie, a w umowie tylko jedna z osób wpisana jest jako wynajmująca. Nie będzie to rodzić żadnych nieprzyjemnych dla Ciebie konsekwencji, o ile drugi małżonek wie o zawartej umowie i godzi się na takie rozporządzenie nieruchomością.

To ważne również w kontekście rozliczeń, ewentualnej rozdzielności majątkowej wynajmujących oraz tego, na jakie konto ma wpływać przychód z czynszu.

Wpisanie obojga małżonków jako wynajmujących gwarantuje, że żadne z nich nie będzie mogło:

a) podnosić kwestii związanych z dysponowaniem przedmiotem najmu,

b) twierdzić, że nieruchomość została wynajęta bez jego wiedzy,

c) kierować do Ciebie roszczeń co do tego, gdzie był płacony czynsz najmu (o ile był płacony na konto wskazane w umowie).

Aby uniknąć potencjalnych kłopotów, należy dążyć do wpisania obojga małżonków jako stron umowy najmu.

A co, jeśli nieruchomość będąca częścią małżeńskiej wspólności majątkowej została przekazana do działalności gospodarczej jednego z małżonków?

W tej sytuacji tylko jeden z małżonków będzie wynajmującym. Jednak w umowie powinno znaleźć się odpowiednie oświadczenie drugiego małżonka o wyrażeniu zgody na umowę najmu. Powinno – bo w praktyce nie musi być pisemne.

Wyrażenie zgody na najem następuje bowiem, gdy:

a) małżonek niebędący wynajmującym uczestniczy w czynnościach związanych z zawarciem umowy najmu,

b) następnie uczestniczy w wykonywaniu tej umowy, np. wystawia i przesyła faktury bądź rachunki.

• W dziale III księgi wieczystej sprawdź kwestie obciążeń na nieruchomości

  
  Szukaj informacji o:

  • służebnościach (dotyczy to nieruchomości typu budynek z gruntem),
  • wszczętych egzekucjach z nieruchomości,
  • prawie dożywocia,
  • wydanych postanowieniach w przedmiocie zabezpieczenia, takich jak zakaz sprzedaży nieruchomości,
  • innych umowach najmu dotyczących tej nieruchomości.

Jeżeli znajdziesz informację o służebności przechodu albo przejazdu na rzecz sąsiadów, dowiedz się, czy jest ona aktywna (tzn. czy sąsiadujący właściciele nieruchomości z niej korzystają, czy np. wygasła wskutek nieużywania). Zastanów się, czy przeszkadza Ci fakt, że sąsiad ma prawo do przechodzenia lub przejeżdżania przez wynajmowaną przez Ciebie nieruchomość, czy jest Ci to obojętne.

Informacja o wszczętych egzekucjach z nieruchomości oznacza, że lokal może mieć wkrótce nowego właściciela. Co w takiej sytuacji stanie się z Twoją umową najmu? Jeżeli została ona została zawarta na okres dwóch lat lub krótszy, nabywca nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej nie może takiej umowy wypowiedzieć. Jeżeli natomiast umowa najmu została zawarta na dłuższy okres, to nowy właściciel może ją wypowiedzieć, zachowując roczny termin wypowiedzenia. Dodatkowo musi skutecznie złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu w terminie jednego miesiąca od dnia uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

Prawo dożywocia zastrzeżone na rzecz osoby fizycznej powoduje, że uprawniony może korzystać z lokalu (w sposób oznaczony w umowie) aż do swojej śmierci. Nie sądzę, abyś chciał mieć lokatora w wynajmowanej nieruchomości.

Naprawdę warto więc sprawdzić dział III i najlepiej, żeby było w nim pusto.

• W dziale IV KW sprawdzisz, czy na nieruchomości ciążą hipoteki

Informacja o kredycie na zakup lokalu nie jest oczywiście niczym złym. Powinno Cię jednak zaniepokoić wiele hipotek, zwłaszcza jeśli któraś z nich jest przymusowa. Może to oznaczać, że egzekucja z nieruchomości jest bardzo prawdopodobna, a Ty przecież nie chcesz mieć kontaktu z komornikiem podczas prowadzenia swojego biznesu.

Sprawdź też czy we wzmiankach – w złożonych wnioskach do KW – nie ma żadnych nierozpatrzonych wniosków, a jeżeli coś jest, sprawdź co i dopytaj o to właściciela.

4. Na koniec listy rzeczy do sprawdzenia zostawiłam bardzo ważną kwestię.

Jeżeli wynajmujesz lokal na działalność gospodarczą, to znaczy, że w dokumentach (KW, wypisie z rejestru gruntów oraz miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) powinien on mieć przeznaczenie użytkowe.

Jeżeli takiego przeznaczenia nie ma, a nadal chcesz go wynająć, to:

a) porozmawiaj z sąsiadami i dowiedz się, czy nie przeszkadza im, że będziesz prowadził firmę,

b) sprawdź, kto prowadził działalność w tym miejscu przed Tobą,

c) wprowadź do umowy zapisy, które umożliwią Ci wypowiedzenie, jeżeli okaże się, że prowadzenie działalności w tym lokalu jest niemożliwe bądź znacznie utrudnione.

Możesz się zastanawiać, po co robić takie rozeznanie i zawracać sobie głowę, jeśli lokal nie ma przeznaczenia użytkowego. Otóż w praktyce może się okazać, że:

a) właściciel dobrze żyje z sąsiadami,

b) Twoja działalność nie jest uciążliwa i nikomu nie przeszkadza,

c) nikt nie ma zamiaru donosić, że w budynku działa firma,

d) kwestia sposobu użytkowania nie wypłynie przy urzędowych sprawach załatwianych przypadkiem…

A Ty będziesz mógł spokojnie prowadzić działalność.

Może się jednak okazać, że Twoi sąsiedzi nie chcą mieć zwiększonego ruchu w swojej okolicy, np. spowodowanego przez Twoich klientów i prowadzenie przez Ciebie firmy.

Mogą utrudniać Ci działalność i zgłosić kwestię sposobu użytkowania nieruchomości do odpowiedniego urzędu, a ten może wszcząć postępowanie administracyjne mające na celu przywrócenie prawidłowego korzystania z nieruchomości. Najprawdopodobniej stroną postępowania nie będziesz Ty, lecz właściciel nieruchomości, ale Ciebie dotkną konsekwencje w postaci rozwiązania umowy najmu, nie mówiąc już o tym, jak stresujące może się stać przyjeżdżanie do firmy, gdy nie wiesz, co mogą wymyślić niezadowoleni sąsiedzi. Jeden z moich klientów wie niestety, jak to wygląda i nie życzę Ci, abyś tego doświadczył.

Kwestia przeznaczenia nieruchomości wymaga Twojej szczególnej atencji, jeśli zamierzasz inwestować w nieruchomość, obok której znajdują się domy lub lokale mieszkalne. W takim przypadku lepiej nie zostawiać sprawy samej sobie i podejść do niej na poważnie.

Masz do wyboru:

a) zrezygnować z najmu tej konkretnej nieruchomości,

b) wynająć ją, kiedy będzie miała zmienione przeznaczenie na lokal użytkowy,

c) zabezpieczyć się formalnie w umowie – niestety to może się okazać niewystarczające i będziesz musiał szukać innego miejsca na swoją działalność. Dobrze wiesz, ile wymaga to wysiłku i zaangażowania.

A co jeżeli właściciel nie jest wynajmującym w umowie najmu?

Zdarza się, że właściciel lokalu zleca jego wynajęcie firmie zajmującej się obsługą nieruchomości. Może być też tak, że podmiot, który ma Ci wynająć lokal, jest głównym wynajmującym, a z Tobą chce zawrzeć umowę podnajmu.

W pierwszym przypadku firma zarządzająca najmem powinna okazać pełnomocnictwo do działania. Przeważnie jest to pełnomocnictwo notarialne, więc raczej nie powinny się pojawić żadne przykre niespodzianki.

Druga sytuacja, związana z podnajmem, wymaga zwiększenia uwagi. Po pierwsze, ważne jest to, aby wynajmujący miał prawo do podnajmu. Zobacz, co na ten temat mówi kodeks cywilny:

Art. 668. [Podnajem, bezpłatne używanie]

§ 1.

Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

Uważam, że wynajmujący powinien udostępnić Ci, jako podnajemcy, treść umowy najmu, z której wynika możliwość podnajmu. Jeżeli strony nie chcą udostępniać treści dokumentu, właściciel nieruchomości może złożyć oświadczenie o zgodzie na podnajem.

Musisz wziąć pod uwagę jeszcze jedną kwestię. W momencie, gdy zakończy się główna umowa najmu pomiędzy Twoim wynajmującym a właścicielem nieruchomości (a na to nie masz wpływu), automatycznie dobiegnie końca również okres Twojego podnajmu.

Tę kwestię reguluje § 2 wyżej cytowanego art. 668

§ 2.

Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.

Nie ma przy tym znaczenia, że nie naruszyłeś postanowień umowy ani że regularnie płacisz czynsz. Liczy się wyłącznie fakt, że umowa najmu przestała obowiązywać.

Jeżeli ten temat bardziej Cię zainteresował, zachęcam do lektury mojego wpisu na blogu. Znajdziesz tam sporo informacji o podnajmie i o tym, jak możesz zabezpieczyć swoje interesy.

Nakłady na wynajmowany lokal – czy po zakończeniu najmu mogę zabrać ze sobą lampy?

Przedsiębiorcy często są zaskoczeni, że nie mogą odzyskać nakładów, które poczynili na wynajmowany lokal. Sądzą, że skoro umowa najmu nic na ten temat nie mówi, to mogą po prostu zabrać swoje rzeczy.

Jeśli chcesz mieć wpływ na to, w jaki sposób rozliczysz się z nakładów na lokal po zakończeniu najmu, musisz ustalić zasady z wynajmującym i zawrzeć je w umowie. Inaczej będą miały zastosowanie ogólne zasady wynikające z k.c.:

Art. 676 k.c.:

Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Co to oznacza?

Po pierwsze, że to wynajmujący ma prawo zadecydowania o tym, co jako najemca możesz zrobić z nakładami.

Po drugie, nakłady mogą oznaczać zamontowanie nowych lamp i drzwi, ale także położenie wysokiej jakości tapet, listew przypodłogowych czy też malowanie, a nawet stawianie ścianek działowych.

Lampy możesz zdjąć, zabrać ze sobą i wykorzystać w innym miejscu, o ile nie są wmontowywane w sufit w taki sposób, że po demontażu trzeba będzie zrobić remont. Wtedy mogą być traktowane jako ulepszenia w lokalu, a nie część wystroju. Natomiast demontaż ścianek działowych, zdjęcie tapet i pomalowanie ścian to już jest czysty koszt dla Ciebie jako najemcy, w przypadku gdy wynajmujący poinformuje Cię po zakończeniu umowy najmu, że chce abyś przywrócił lokal do stanu pierwotnego.

Im większe prace adaptacyjne i nakłady na cudzy lokal, tym większa powinna być dbałość z Twojej strony o te postanowienia w umowie, które gwarantują Ci sprawiedliwe rozliczenie tych nakładów.

Przykład

Konsultowałam ostatnio umowę najmu, w której najemca chciał ponieść nakłady o wartości 100 tys. zł, aby przystosować lokal do swoich potrzeb.

Pierwsze pytanie, jakie zadałam mojej klientce, zanim zaproponowałam zmiany, było następujące:

-Ile czasu musi trwać najem, aby uznała Pani, że poniesione nakłady się zamortyzują?

Nie miałam tu na myśli zwrotu z inwestycji w rozumieniu finansowym ani też amortyzacji w rozumieniu księgowym, ale „pracowanie” lokalu z nakładami dla firmy, aby ta mogła przynosić zyski.

Dla klientki było to minimum 6 lat.

Umieściliśmy więc odpowiedni zapis, informujący o tym, że jeżeli umowa zostanie rozwiązana z przyczyn leżących po stronie wynajmującego przed upłynięciem 6 lat, to najemcy w sposób proporcjonalny zostanie zwrócona wysokość nakładów, które poniósł na lokal.

Ustaliliśmy też, że wynajmujący zapłaci za takie nakłady jak drzwi, oświetlenie czy klimatyzatory, ponieważ chciał, aby zostały one w lokalu. Poza tym miał też wymogi dotyczące standardu stolarki drzwiowej, a klientka nie chciała ponosić tak wysokich kosztów.

W tym miejscu chciałam zwrócić Twoją uwagę na to, że w języku prawniczym słowa mają o wiele większe znaczenie niż w języku potocznym.

Odstąpienie od umowy to nie to samo, co jej wypowiedzenie. Wygaśnięcie umowy to nie to samo, co ustanie jej obowiązywania na skutek jej wypowiedzenia.

Jeśli chcemy, żeby jakieś ustalenia obowiązywały po tym, jak umowa przestanie obowiązywać z jakiejkolwiek przyczyny, to właśnie takie sformułowanie powinno znaleźć się w dokumencie. Jeżeli użyjemy sformułowania „po wygaśnięciu umowy”, będzie to dotyczyło sytuacji, w której umowa przestanie obowiązywać na skutek upływu okresu, na jaki została zawarta.

Ryzyko związane z zawarciem długoterminowej umowy najmu – jak je ograniczyć?

1. Omówmy teraz sytuację, w której zamierzasz robić nakłady na nieruchomość i jednocześnie wiesz, że dla Twoich klientów ma znaczenie lokalizacja, w której prowadzisz działalność.

Przykład

Prowadzisz szkołę językową dla dzieci. Dla rodziców ważna jest odległość od miejsca zamieszkania, to, czy mogą dojechać samochodem, czy trasa jest bezpieczna dla dziecka, które samo przychodzi i wraca z zajęć itp.

Nagła zmiana lokalizacji (np. w ciągu roku szkolnego) spowoduje duże komplikacje. Warto się przed tym zabezpieczyć. Ważne będzie dla Ciebie, aby wynajmujący nie wypowiedział umowy najmu przed upłynięciem okresu, na który została zawarta. Najlepiej, gdybyś miał możliwość przedłużenia umowy, jeżeli będziesz tego chciał.

Trzeba jednak mieć świadomość, że brak możliwości wypowiedzenia umowy najmu to miecz obosieczny. Z jednej strony gwarantujesz sobie trwałość stosunku najmu – wynajmujący nie wypowie Ci umowy ot tak. Z drugiej Ty także nie będziesz mieć takiej możliwości (zakładam, że wynajmujący na taką opcję się nie godzi).

Wówczas bierzesz na siebie stałe, długoterminowe zobowiązanie, które musisz realizować (czytaj: płacić) niezależnie od tego, czy masz przychody czy nie, czy jest pandemia i rząd ograniczył możliwość prowadzenia zajęć stacjonarnych, a z tych online dzieci nie chcą korzystać.

To jest Twoje ryzyko gospodarcze przy prowadzeniu działalności. Trzeba mieć na uwadze, że ewentualna kolejna pandemia nie będzie już traktowana jako siła wyższa, czy też okoliczność niemożliwa do przewidzenia, choć to może być dyskusyjne. Można już te wydarzenia przewidzieć, bo mieliśmy już z nimi do czynienia. Wynajmujący wręcz zastrzegają sobie w umowie, że pandemia związana z COVID-19 nie będzie traktowana jako siła wyższa oraz że nie będzie stanowiła podstawy do żądania przez najemcy obniżenia czynszu bądź skrócenia okresu obowiązywania umowy najmu.

Nawet jeżeli masz tego typu postanowienie w umowie i wynajmujący nie chce z niego zrezygnować, to pamiętaj, że jeżeli sytuacja z pandemią się powtórzy, zawsze możesz przystąpić do negocjacji i próbować zmienić warunki umowy. Co najgorszego może się wydarzyć? Najwyżej dowiesz się, że wynajmujący nie zgadza się na zmiany. A jeżeli nie zapytasz, to nie dowiesz się, że pójdzie Ci na rękę.

W umowie najmu zawartej na czas określony znajdziesz na pewno zapisy dotyczące możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego, jeżeli nie będziesz przestrzegał warunków umowy. Przeważnie chodzi o brak płatności oraz o rażące naruszenia typu:

• zmiana przedmiotu prowadzenia działalności (miało być biuro, jest siłownia) bez wiedzy i zgody wynajmującego,
• ingerencja w lokal wykraczająca poza to, na co zgodził się wynajmujący.

Jestem zwolenniczką tego, by ostateczne rozwiązania w postaci natychmiastowego wypowiedzenia umowy długoterminowej były stosowane dopiero po wezwaniu drugiej strony do zaprzestania naruszeń w odpowiednim terminie, możliwym do dotrzymania. To daje szansę na dojście do porozumienia i ewentualnie do wyjaśnienia nieporozumień oraz chroni trwałość stosunku najmu.

Takie samo podejście stosuję do naliczania kar umownych – sugeruję, by zacząć je naliczać, dopiero gdy druga strona nie reaguje na wezwania do zaprzestania naruszeń.

Uważam, że takie podejście jest nastawione na współpracę oraz budowanie relacji handlowych i sprawia, że łatwiej prowadzi się firmę. Nie jestem zwolenniczką czyhania na błędy partnerów biznesowych, by od razu korzystać z kar umownych.

Z drugiej strony dbam o to, aby mój klient miał możliwość natychmiastowego zareagowania na nieuczciwe postępowanie z drugiej strony, jeśli mocno narusza ono jego interesy lub gdy kontrahent nadużywa jego dobrej woli i notorycznie łamie warunki umowy. Granice należy stawiać, i to stanowczo.

2. Uprawnienia najemcy do wypowiedzenia umowy najmu, napraw na koszt wynajmującego i żądania obniżenia czynszu – masz je, nawet jeśli umowa najmu o tym milczy

Dość często zdarza się, że umowy przygotowane przez wynajmujących nie przewidują możliwości wypowiedzenia w sytuacjach, gdy to oni naruszają zasady współpracy bądź nieruchomość przestaje spełniać ustalone standardy.

Nie oznacza to, że jako najemca nie możesz wykonać żadnego ruchu. Ogólne przepisy Kodeksu cywilnego dają Ci nawet kilka możliwości.

Przede wszystkim wynajmujący powinien utrzymywać nieruchomość w takim stanie, aby była ona przydatna do umówionego użytku, czyli miała cechy, na podstawie których zdecydowałeś się na najem.

W przeciwnym razie możesz żądać od wynajmującego obniżenia czynszu.

Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. (art. 664 par.1k.c.)

Jeżeli natomiast okaże się, że:

• wynajmowana nieruchomość ma wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie najmu korzystanie z lokalu (np. awaria powodująca brak dostępu do wody, prądu albo zagrzybienie),
• wynajmujący nie usunie tych wad w czasie, który mu wyznaczysz,
• wady okażą się one niemożliwe do usunięcia, to…

…możesz wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Tę zasadę stosuje się także do umów, w których wypowiedzenie w ogóle nie zostało przewidziane.

Jeżeli wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, może on wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet jeśli w chwili zawarcia umowy wiedział o tych wadach (art. 682 k.c.)

A co w sytuacji, gdy wynajmujący ma dokonać napraw w lokalu bądź nieruchomości, które są jego obowiązkiem, ale tego nie robi?

Wyślij mu wezwanie. Jeśli je zignoruje, możesz dokonać napraw na jego koszt – nawet gdy nie masz takiego zapisu w umowie.

Art. 663 k.c. Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Chcę zwrócić Twoją uwagę na jedną, bardzo istotną rzecz. A mianowicie na to, czy powyższe kwestie nie są uregulowane inaczej w umowie, którą masz zawrzeć.

Niektóre zasady można zmienić umową i często są one modyfikowane, ale w przypadku innych będzie to niemożliwe (np. nie można wykluczyć zastosowania art. 682 k.c.).

Warto wtedy skonsultować się z prawnikiem, bo istnieje duże ryzyko, że nie ocenisz prawidłowo, czy umowa jest dla Ciebie korzystna, czy też nie.

Na koniec rozważmy jeszcze jedną sytuację:

3. Zależy Ci na lokalizacji wynajmowanej nieruchomości i chciałbyś zostać w niej na dłużej, a może nawet rozważasz jej zakup w przyszłości.

Masz dwa sposoby na zabezpieczenie swoich interesów.

Po pierwsze, jeżeli zawrzesz umowę najmu z tzw. datą pewną, to znaczy w formie pisemnej z notarialnie poświadczonymi podpisami, możesz wpisać ją w dziale III KW, jako prawo związane z tą nieruchomością.

Każdy, kto będzie zainteresowany zakupem lokalu, dowie się w ten sposób, że nabywa go razem z najemcą i musi respektować Twoje prawa, wynikające z umowy najmu. Nie będzie mógł np. wypowiedzieć Ci umowy, o ile nie zrobi tego zgodnie z zasadami, które w niej zawarto.

Niewpisanie do KW Twojego prawa do dysponowania nieruchomością wynikającego z umowy najmu nie wpływa na obowiązek respektowania jej warunków przez nabywcę nieruchomości.

Więcej na ten temat możesz przeczytać w moim artykule na blogu.

4. Kolejna kwestia to zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości dla Ciebie jako najemcy.

Możesz zobowiązać wynajmującego do powiadomienia Cię o zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości. Ty z kolei będziesz miał 30 dni na złożenie oświadczenia o tym, że zamierzasz z prawa tego skorzystać.

Warto w takim wypadku zastrzec w umowie obowiązek dla wynajmującego poinformowania Ciebie z odpowiednim wyprzedzeniem o tym, że chce nieruchomość sprzedać. Najlepiej, aby to zrobił, jak tylko zacznie szukać kupca, ogłaszać chęć sprzedaży albo prowadzić negocjacje, abyś mógł przygotować się do zakupu. Chodzi o to, aby Twoje prawo pierwokupu było realne do wykonania, np. gdy będziesz musiał uzyskać finansowanie z banku. Nie będzie to konieczne, gdy zamierzasz zapłacić za całość lub dużą część nieruchomości gotówką.

Dbaj o swoje bezpieczeństwo

Czy powyższy artykuł wyczerpuje wszystkie kwestie związane z umową najmu?

Nie. I raczej żaden artykuł tego nie zrobi. Z każdą nieruchomością wiążą się inne uwarunkowania, a każdy najemca ma inne potrzeby.

Poruszyłam tu kwestie, które najczęściej pojawiają się przy umowach najmu albo mogą być krytyczne dla bezpieczeństwa najemcy i dlatego warto zwrócić na nie uwagę.